董有：加梯干工程（电梯安装）有一定的利润，但是利润很薄；后期运营●☆□，电梯维保费用是6000元~8000元/年…△□=。实际上利润不高，而且很麻烦，很多企业进来时觉得新鲜◁▼★，干三五年后都撤了。
董有：你不出钱•◆◆☆▷◇，光说了半天△▪，最后干瞎了怎么办？我们会参与一部分投资，与当地国企一块来做这个事▽◇。
经济观察报：老旧小区改造利润较薄•▽=★•，这个领域未来商业潜力或者吸引资本的地方是什么？
老百姓不是不能付费，老百姓是最大的消费者，拉消费、消费升级是关键，但是我们发现好多老百姓的消费升级远没有满足。比如我们打篮球还能找个地方，但打网球根本没地方。所以未来基于服务市场非常大pg电子试玩。
挑战之一来自与各级部门及居民住户沟通和协调▷◆◇▼。愿景改造的北京劲松二区前期沟通时间超过1年▽■◁；筑福集团在北京的莲花池西里6号等几个项目-◆■●▷，从介入到开工之间的前期工作时间更是长达4年-5年。
董有：我们不评价友商做的如何，但可以说说自己。马上我们通州的项目也要上了◇★•◆△，一个是北小园锅炉房，一个中餐锅炉房，还有一个武夷花园，这三个地方要改成社区文化中心。5月运河旁边还有一个运动馆◁•●▽•◁，传媒大学有个图书馆●○☆△-•。将来这些配套如何运营、产出•◆=-，不产出怎么来投资◁○▽？
这六个三是我们2021版推进城市更新老旧小区改造方法论，通过这些方法论••▼●☆•，不光是老旧小区改造和完整社区，包括城市中心、安防系统也构建起来了。
融资担保主要来自城市存量，把边角用地◆=◇、闲置房产-▷▪、低效资源梳理出来，用来做融资抵押担保。我们帮几个区县做资产包△•▼□○=，每个城市都有，比如崂山我们梳理出来41处。
董有▲■△△：这些年我们一直在探索，但探索的时候经常摔得鼻青脸肿，在北京学校家属院，刚说几句☆▷•，人家给我们骂出来了■△；在上海医院，那儿一吵，我们赶紧散会了。加梯的同事，每天早上出去笑容满面★=，阳光灿烂，晚上回来满脸阴郁▽▲=○，被人喷得够呛•-▽□。如果没有强大的内心很难持续下去。
但更大的挑战是盈利▽○◆◇◁，无论加装电梯工程，还是后期维护；无论是老旧小区改造前期投入，还是后期运营，每个环节利润都极薄，运营企业需要想法设法从中挖掘增收的渠道和方式。
董有○▲：小区里有一部分◆◆，小区的周边有一部分。具体是按照本片区、连片区和大片区划分●……★，本片区就是小区，连片区就是小区周围的公共资源，连片区是整个街区的公共资源。
经济观察报：北京有一个老旧小区改造项目▼▲▲，先后投入4000多万元▼▽□=，但很难在短期内见到收入，这种状况下◆◇，投入的持续性如何保证？
董有▲●★…：还有一些增值收入，比如近期我们和住建委谈小区怎么改，其中有一项把屋顶系统改完后上光伏发电=■△○△，我们和光伏发电厂谈的租金是8块钱，这个收入可以补充改造小区的费用▼-…▲☆◇。而且发出来的电★▲□★，小区居民可以用，缓解未来碳中和的压力。
经济观察报▪▷：老旧小区改造和加装电梯…★•▲▲▷，目前社会资本和金融机构参与情况如何◆★▽◆…？
去年初▷★◇▪，国开行和建行有4360亿元的专项额度，去年底▷■▽◇□，国开行出来2万亿元老旧小区改造专项投资资金，现在各个银行都在跟进，但是银行是有条件的▽-◆◆•△，需要抵押担保◆◁。
董有：筑福主要从前段投资角度出发●◆★■▷，当地政府基础类资金缺乏的时候，我们出资或帮助解决融资问题☆=•■；还有一类▼•，愿景他们主要是从后期物业◁=▽…■•、配套用房运营角度进入。
经过多年的实践，老旧小区改造领域各个流程环节也在发展。比如，最初加装一部电梯，光审批环节需要46个公章△▪□，目前已经简化到15个=◁■；以前施工周期126天○☆，目前已经降至65天…◇-△。而董有下一步目标是7天。“这么多年，我们一直建立标准。▷☆☆◁■▲”董有表示，目前☆▼•=◇，在老旧小区改造领域，筑福已经协助有关部门建立起多个国家级和地方标准，也在老旧小区改造领域取得专利技术超过百项。
现在各地要求老旧小区改造必须有物业●○▽▽•，如果没有物业就别改，这是一个硬性条件，但是好多小区还没有▷△=……。比如衡水60%的老旧小区没有物业，40%有物业的小区也不好，去看了两个小区，我问物业服务为什么不好•▽…△★，他们说没人交物业费。
如果再加上加装电梯的投入，董有•…：这个市场非常大，但是不像过去地产增量时代简单粗暴-▷★▽…，有30万元的（综合成本基准价，条件差一点可以低一点。董有：一部汽车多少钱？可以是几万块钱，北京和上海都是我们帮定的标准-•○，所以很难！
经济观察报▲○△△：加装一部电梯的成本是多少•☆◁•？包括电梯成本、安装等环节下来需要多少钱？
各地都在积极推动这样的民生工程，但是要解决的问题□□○，一是需要政府补贴▼▷△•、企业出资、居民出资集合起来；二是居民要同意，改造老旧小区、加电梯过程，总有人反对★◁□，总有问题▪▽☆…★-，怎么办▲●●■？大家经常说加梯为什么那么慢□▼，我们用4年时间打开了北工大（家属楼）加电梯，用5年时间打开了莲花池（西里6号）加电梯•-★，用时间去换空间，没有这个时间消化不了。
经济观察报：做抵押的资产和证券化的资产是小区本身具备的，还是通过其他途径解决◇◇△◁▽◆？
所以◁☆…，在这种思路下，我们把BTO(即建设、移交、运营，利用小区•●•▽、周边和片区内闲置土地和房产进行再开发建设成经营性物业场所，移交给产权所有人，形成资产包★▲…，为改造所需资金进行融资，而且通过后期运营带来持续的收入)内容进行了扩展，做了三普三划三代、三资三会三业。
董有：加装电梯分两类，一类叫租赁梯，一类叫集资梯◁□。集资梯是老百姓集资，拿钱找人代建…■△▪，产权归居民；还有一类租赁梯●▷■◇▲，资本投资◁●△◇○、建完…□△▷，居民像坐出租车一样，每次付费▼●□。现在基本上就两种形式▪△●■▷。
董有：你恰恰说反了，现在扩大得非常快，去年鲁商集团专门约我见面，说山东省针对老旧小区改造，他们有任务，有资金▽▼，请我们合作▪△●。8月18日签了战略协议□…◁，10月成立公司，12月开始系统推进各地城市更新和老旧小区改造。
三会落实了★★☆□●▷，接着要完成三资，首先得有资源才能形成资产，有了资产才能变成资金▪-○○。最后要完成的是三业，通过对闲置存量空间开发变成可盈利的产业，然后装进相关的企业，这样就形成了持续发展。
加电梯虽然原来说经过两个2/3就报批，但你要施工的时候，有人拿个椅子坐在门口，你加得上吗？所以，加电梯是100%同意，少一户都不行。
还有一次在北京一个学校家属院，周末我们在现场做工作，我和他们说，加电梯对房子也是增值△▽◆，当时一位老师就急了，说你这么说•▪□，那我们都得算一下账▷■=，当时大家就说，董总你别说了。
如果从2011年开始从事加装电梯算起，筑福集团董事长董有在老旧小区改造领域已经做了10多个年头=■◁●。
拿一块地“咔”一盖楼就卖了，挣一大笔钱。市场上一部三菱电梯将近20万元，包括左晖控制的愿景集团▪★☆▲、融创中国等开始进入这一领域。
策划◆▲、规划计划落实到项目后，我们得代融△◇□★、代建、代营•◁□，这是三代；把资源做好▽■▪，还得地方政府配合做一个招商会○▷、一个对接会、搭建一个协调会…◁◇▲◁。地方政府没有一个协调会，我来了也做不了这个事。
经济观察报▪☆○▼••：加装电梯后还需要日常维护▪▽◁=★，很多老旧小区没有物业公司，后期维护费用谁来出◁■？
一些品牌可能不到10万元。60万元是基准价，下同）、40万元的、50万元的•▼=▲□▪，也可以是几百万◁-，很多企业本着地产思维、工程思维来做老旧小区，各省市国企也陆续建立起相应的投资平台。像北京和上海定的是60万元。
2020年湖南、广西□●▪△△、广东、天津和厦门等省市政府均发行了老旧小区改造专项债▷◆，期限从7年到30年不等◇•，利率通常在4%以内。董有透露，筑福从银行拿到的融资期限也能达到10年左右★■。
假如有80%同意的▽•◆★▼，有20%不同意的，第一步我们用五人五步法，这个楼的选5个人，每人每周到守门员家，每次送一个小礼物，说一句线句，肯定就要吵了■◆…，所以一句就够了☆●○▽•★。
大部分介入两年就撤了，加个电梯4年、5年谁熬得住？电梯应该多少钱？先要有一个标准□=，巨量的市场规模也开始引起资本的兴趣•▼☆=。
加电梯也一样，有特殊要求可以高一点…☆▼□，市场规模在15万亿元左右。
2021年全国两会，老旧小区改造再次被写入政府工作报告=-…◇▷●，全年计划新开工5.3万个项目。董有表示，按照2020年老旧小区实际投入2万亿元测算，十四五期间，这一市场规模在10万亿元左右。
在北京，2003年我们开始投运动馆，现在筑福有几个运动馆，还有石景山朗园、首钢园区等几个图书馆；还有利用老厂房改造成文创园、科创园▼●•●●，我们公司就在首钢老厂房办公，已经7年了。
加装电梯等于买了汽车租出去了，车是我的，抵押担保没问题△▷，运营和产出是多少•▷★？老百姓坐电梯一年每户大概是230元到280元▽▲○■…◆；接着做增值服务■▲…，比如电梯有三块广告牌=●△，一块广告牌一个月200元，一个月600元收益。我们还有一些配套服务，从算账模型和运营模型上能够成立。
董有◇▲●◇：租赁梯收回投资大概是10年到15年，海淀加装电梯是北京最多的▪□▪，有几百部•■□▽，都是我们设计的，当时和住建委讨论了很久，一是成本怎么控制●□△△=，质量怎么保障；二是收回投资的定价。
董有■★-●★：我经历过两次，一个是在上海某医院家属院加电梯，晚上8点多做工作座谈，聊了有半个小时的时候，一楼业主指着三楼业主说：▪▽★-“院长，当年分房，你应该把我分到2楼，你给我分到1楼不公平，你还住在4楼•▷，你想下楼，到死都甭想。△◇☆”当时院长站起来了，俩人要打架，我们赶紧停这个事儿。
比如十四五期间◆…▪▷•，国家要求全国每年老旧小区改造不少于3.9万个，去年完成了4…●☆.03万个，今年计划改造5.3万个-◆▷。我们也做了一个5年计划▷=▪□▼▪，缺钱，把资产、资金准备好，但有资产◆□▪••、资金还得批规划，不批都是违法建设▼★◁□•。
具体来源我们也细化了，第一个自有，小区存量物业资源；第二个是划拨，通过政府街道划拨一部分公共资产或土地；第三是租赁，向其他所有者把经营性的物业或空间租下来做运营；第四是购买，利用资金购买经营性资产=◇▼-；第五是审批、新批，在小区内新建新批经营性空间。
我们算了一下▪▽，北京通州（筑福改造的）小区物业费是6毛5，政府补7毛，补三年▪○-◁☆○，要达到物业基本服务标准大概得一块到一块五，所以大体有几毛钱的空，通过一些增值服务也就是服务费补上▼•，能够把物业团队养起来★□△□。
董有：筑福有一套系统的方法论，第一次见面时，我们会把居民分成愿意加装的、有困难的和有意见的等不同群体，我们把不同意加装的叫做守门员。
有的是平台公司形式的，有的是项目层面的，但原则上我们参与的是运营类资产的投资，比如说屋顶太阳能，我们参与投资pg电子试玩◇•=-▷、运营，资源性资产还是当地国企的，所有房产证不归我。
原来我们是按银行给的资金期限6年10年算，后来算下来不行，加上海淀的是国企做的，有一定公益性，最后定的是每年每户230元到280元价格区间，收回投资大概是15年▲△。像广州大都是民企融资做的，大概需要10年△☆…-★。
为什么北京和上海是60万元，我们和造价处仔细交流过▽-◇☆◆…，根据定额、材料标准等确定基准价格，政府补贴40%，补贴24万元封顶。
董有：我们以前没做，现在开始做了□○☆=▲，因为有些（小区）没有物业○◇-◇=，你得帮着做了，有的我们自己独立做○•，有的联合当地物业公司一起做•◁…◆-。
今年1月，云南省成立了云南省城市更新公司，让我们支持云南省做城市更新-•▪，选了昆明、大理☆•、玉溪、宾川■▼、洱源5个城市试点。另外我们和辽宁、广西、重庆○○-★、成都-•◆△◁=、青岛、宜昌等省市也在接触△-，我们从策划、规划、计划帮他们搭建起模型■▼，有些已经到试点实施阶段了★=••◆◇。原来我们是在北京做，现在走出去了。
董有表示，虽然市场前景诱人，但不同于增量房地产市场，作为存量时代重要形式的老旧小区改造，不仅利润薄•=•☆，而且工作推进难度较大•▼▷▽★。前期进入的很多企业，由于干不下去…◇，开始撤退▷◆■□●。
2020年5月○▪---◇，国务院政府工作报告提出新开工改造老旧小区3.9万个，7月▪△，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》◇▲，对老旧小区改造任务进行了明确，而当年实际完成改造老旧小区4.03万个。
董有▷•★□=●：三普就是人口普查☆○☆◆、经济普查和灾害普查，通过三普我们拿到一个城市的基本数据，相当于做体检；下一步是三划，给它做策划○★▽••-、规划和计划。
从加梯10年到15年收回成本来说，我们对接了一些金融机构，北京银行、建设银行都谈过了。配套社区商业如何产出，产出价值多少？投资不是我说了算▼★，是银行说了算▲▼◆…•，目前模型都搭建完了•=。
各地政府给适当补贴○△◇▷□•，上海、北京补24万元，最近上海加了4万元，补到28万元，广东原来是10万元，现在加到15万元。山东第一批试点每部补25万元，150部共补贴了4000万元，试点完正常6层楼每部补20万元，7层再加点，5层再减点●▽○◆▲▪。
未来存量时代一定得基于运营思维、服务思维，想要引导居民和社会资本出钱▽■◇，那肯定得有收益模型。但这个模型要回到一个发达社会服务类的正规收益◆▽◁▼▷=，用高科技挣钱，服务业应该是高频低收。
董有：跟居民沟通，跟各级部门沟通★◇、协调◇••▷、落地◆…▼-☆，莲花池（西里6号）在加电梯过程中▽……▷▼，负责人写了7万字的日记，历时5年。我们带着他全国各地去参观，各级部门去交流◁◇-▲■•，因为多年前大家没有统一认知，说加电梯大家都不知道，当然，现在加电梯可以说家喻户晓了。
董有▪★■：偿还主要有两类，一类是经营性收入，比如租金，主要用来还利息；还有一类就是资产证券化。老旧小区改造要解决资金缺口问题◁◆=☆•，就必须使一些资源完成资产证券化=▷▷◆=●，所以我们现在帮各地做资产资源储备。原来政府都是搞土地储备▼…□★◁，完成招拍挂后，资金就来了▪…；未来我们叫资产储备pg电子试玩，变现资金用来改造老旧小区…▷◆◆•。
加梯这件事-☆○，筑福已经做了11年▷…，光解决一个问题不行-★••，要系统梳理。所以从家庭角度出发□▷，不光是装配式的硬件标准☆=△▷•▼，还得有一套做居民工作的软件标准▷•=。
这种情况下，就需要转变思路…●•，物业费不行，就搞服务费▲■◁◇•▷，周末打造一次卫生，春秋擦一次窗户，这都可以收费。物业费是管房子的，居民问你管房子管什么☆□●◇●•，但要搞服务费，明码标价★■…▲●■，扫码下单。
第一关下来，不同意的人中，起码有一半会同意。最后还有个别人不同意，我们会让专业的人去疏导，沟通情感。经过这一轮后，我们再介入基本大部分都能解决掉。但这样做肯定会拉开时间。
董有：都在谋划进入，现阶段主要以央企、国企为主，鲁商和中化成立了一个10亿元的城市更新基金，云南城投给云南省城市更新公司15亿元。另外包括东方雨虹等社会资本酝酿参与▷•□■，很多金融机构包括地产商都在向城市更新方向拓展■=-◁□。
董有：加装电梯和老旧小区改造•▪◇□■=，十二五期间是财政花钱；十三五期间要求企业★◁-▲▽、居民要参与；现在十四五要求居民要出钱，企业要参与。需要有社会资本进来，要打通融资渠道★☆=◇▷。
